Diện tích thực tế khác so với sổ đỏ nhưng không làm thay đổi ranh giới đất
Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định, khi diện tích thực tế khác so với sổ đỏ nhưng không làm thay đổi danh giới đất và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Như vậy, diện tích thực tế khác so với sổ đỏ thì được công nhận theo diện tích thực tế nếu diện tích chênh lệch đó không phải do thay đổi ranh giới thửa đất.
Diện tích thực tế khác so với sổ đỏ và làm thay đổi ranh giới đất
Trường hợp 1, diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ.
Theo khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định Trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ thì sẽ được xem xét cấp sổ đỏ với phần diện tích tăng thêm.
Cụ thể, trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
Nếu không vi phạm pháp luật đất đai thì việc xem xét cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Nếu vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 1/7/2014 thì việc xem xét cấp giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP (trong đó việc “sử dụng đất ổn định được xác định theo căn cứ tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Trường hợp 2, trường hợp diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ.
Trường hợp diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ do sai sót của cán bộ địa chính thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ và xác định do sự lấn chiếm của các hộ liền kề, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải.
Trường hợp hòa giải không thành, có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết. Theo Điều 203 Luật Đất đai 2013, trường hợp tranh chấp mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
Thủ tục đính chính
Theo Khoản 3, Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm có:
– Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp.
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
– Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
Căn cứ khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì người dân nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh. Bên cạnh đó, nếu có nhu cầu thì nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Thời hạn giải quyết cấp đổi giấy chứng nhận được thực hiện trong thời hạn 10 ngày, trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày. Tuy nhiên, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.
Trường hợp mua đất nhưng diện tích bị thiếu so với sổ đỏ, phải làm gì?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại hợp đồng dân sự. Vì là hợp đồng dân sự nên nội dung của hợp đồng do các bên thỏa thuận.
Hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.
Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng điều khoản quy định với nội dung như: “Bên chuyển nhượng cam kết về diện tích trong Giấy chứng nhận không nhỏ hơn với diện tích thực tế hoặc nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Giấy chứng nhận thì bên chuyển nhượng phải trả lại tiền tương đương với giá của số diện tích bị thiếu” thì người nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền tương đương với diện tích bị thiếu.
Tuy nhiên, thực tế khi chuyển nhượng rất ít trường hợp các bên thỏa thuận phương án xử lý khi diện tích bị thiếu so với Giấy chứng nhận dẫn tới việc phải “chấp nhận”.
Hoàng Mai
